Покупка квартиры на рынке вторичного жилья иногда сопряжена с рисками. Дело в том, что недвижимость может оказаться «юридически нечистой». Вариантов тысячи. Причем часто дело не в злом умысле продавца, а в скрытых проблемах, о которых владелец сам не догадывается.
Так что, если вы хотите обезопасить себя, лучше узнать, какие проблемы поджидают вас при покупке квартиры. Конечно, вы всегда можете обратиться к профессионалам агентства недвижимости «Кремлевские Ключи». Мы поможем избежать неприятностей.
В этой статье рассмотрим основные риски, которые возникают на рынке вторичного жилья:
I. покупка квартиры, доставшейся в наследство,
II. приобретение незаконно приватизированной квартиры,
III. использование фальшивой доверенности,
IV. покупка квартиры с долгами,
V. приобретение квартиры со скрытыми собственниками.
I. Покупка квартиры, доставшейся в наследство
Помните, что вообще рискованно покупать квартиру у людей, которые недавно получили ее по наследству. Ситуация простая: наследник признается недостойным, и новый владелец недвижимости сталкивается с трудностями.
Например, один из наследников может просто вовремя не вступить в наследство. Если причины задержки признают уважительными, то он будет претендовать на свою часть квартиры. Однако, что делать, если квартира уже продана?
Еще один вариант: родители получают квартиру в наследство от умершего подопечного и продают ее. Позже их признают недостойными наследниками. Например, потому что они не обеспечивали и не воспитывали своего ребенка при жизни.
Также на проданную квартиру может претендовать наследник, который ранее отказался от наследства. Если он восстановит свои права через суд, ему будет полагаться часть квартиры. Во всех случаях крайним окажется новый владелец жилья.
Также есть такие понятия, как обязательная доля в наследстве на несовершеннолетних детей и недееспособных лиц.
Подобные риски могут висеть дамокловым мечом долгие годы после покупки недвижимости. Так что без профессиональной проверки истории квартиры не обойтись.
II. Приобретение незаконно приватизированной квартиры
Приватизация может проходить с нарушениями. Дело в том, что по закону в ней должны участвовать все зарегистрированные в квартире лица. Если же кого-то выписали до сделки с умыслом, то сделку в последствие могут признать недействительной. В любом случае, отдуваться придется новому владельцу.
Например, не стоит покупать квартиру, где один из зарегистрированных жильцов (или собственник) признан исчезнувшим. Ведь он может вернуться и заявить о своих правах на недвижимость. Аналогично могут поступить дети, о правах которых забыли во время проведения приватизации. Например, если условия проживания несовершеннолетнего после приватизации ухудшились, его опекуны или органы опеки могут подать в суд.
Так что перед покупкой квартиры следует проверять всех жильцов. Не будет лишним потребовать от продавца сведения о составе семьи или заказать справку самостоятельно.
Иногда при покупке квартиры с использованием материнского капитала не оформляются доли на несовершеннолетних. Это типичное нарушение их прав, которое в будущем ударит по новому владельцу квартиры. Так что, если у продавцов есть несколько детей – повод насторожиться.
III. Использование фальшивой доверенности.
В данном случае речь пойдет о мошенниках. Так называемые «черные риелторы» забирают квартиры у одиноких стариков и алкоголиков. После этого недвижимость переоформляется на подставных лиц. Часто одним из признаков такой ситуации является низкая цена жилья.
Еще один признак мошенничества – продажа по доверенности. Во-первых, документ может быть фальшивым, во-вторых, он действует только до момента его отмены.
Например, договор о покупке жилья вступает в силу, когда его регистрируют в Росреестре. Нечистоплотный риелтор может отменить доверенность до регистрации, и тогда сделка окажется недействительной.
Чтобы проверить, является ли доверенность фальшивой, нужно убедиться в существовании нотариуса, который указан в документе. У нотариуса можно выяснить, была ли действительно выдана данная доверенность.
Обязательно нужно увидеться с собственником. Если с ним связаться не удается, лучше вообще отказаться от покупки квартиры.
IV. Покупка квартиры с долгами
Можно купить квартиру с долгами. Ситуации бывают разными. Например, прошлый владелец не платил за капремонт дома. Все долги перейдут «по наследству» к новому владельцу. Так что при покупке придется проверять не только историю квартиры и ее собственников, но также задолженности.
Отметим, что счета за коммунальные услуги или телефон не переходят «по наследству» новому собственнику. Тем не менее, лучше отдельно указать это в договоре, чтобы перестраховаться.
Разумеется, для покупателя важно проверить, не ведет ли нынешний владелец какие-нибудь судебные тяжбы, в том числе о банкротстве. Дело в том, что суд может назначить взыскание большой суммы денег с нынешнего владельца квартиры. В этом случае договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным. Крайним опять окажется новый владелец жилья.
Проверять продавца нужно на сайте суда. Учтите, что сделка может быть оспорена даже через несколько лет после продажи квартиры. У нового владельца просто изымут квартиру – и он станет просто одним из кредиторов должника.
V. Приобретение квартиры со скрытыми собственниками
Еще одна распространенная проблема: у квартиры нашлись ранее неизвестные собственники. Например, несовершеннолетние дети. В этом случае органы опеки могут через суд признать сделку купли-продажи недействительной.
Также опасно покупать квартиру у людей, которые недавно развелись. Сделка может быть оспорена в судебном порядке одним из бывших супругов в рамках дележа совместно нажитого имущества.
Проверить факт недавнего развода, на первый взгляд, легко – нужно попросить паспорт продавца. К сожалению, иногда в паспорте может и не быть штампа о разводе или браке. Так что не будет лишним обратиться к нотариусу, поскольку они имеют доступ к реестру ЗАГСа.
Если вам необходима консультация, вы можете обратиться к нам. Преимущества нашей компании:
· Надежность – качество услуг. Мы более 10 лет занимаемся вторичной недвижимостью и имеем один из самых высоких положительных отзывов в сфере недвижимости. С ними можно ознакомиться на открытых площадках..
· Безопасность – организован многоуровневый подход к анализу документов на объект, документы анализируется агентом, менеджером и юристом.
· Универсальность – оказываем полный комплекс риэлторских услуг.
· Выгодные условия – для постоянных Клиентов существуют особые условия и специальные предложения.
Прозрачность отношений – наше агентство недвижимости работает с открытой комиссией и принципами маркетинга, т. е наши клиенты знают, по какой цене они продают свою квартиру и по какой цене покупают.
